Paragraaf Grondbeleid

Ten aanzien van de planontwikkeling heeft de focus in 2020 gelegen op de verdere uitwerking van de plannen De Gilden (Het Palet), De Graafschap 1^e fase, Bloemenzoom, Het Hanzekwartier (Scholenzone en Havenkade fase 1 en fase 2) en de Poort van Dronten fase 1 en 2.

De uitvoeringsactiviteiten zijn vooral gericht geweest op De Gilden (bouwrijp maken en afwerking openbare ruimte laatste delen 1^e en 2^e fase en Het Palet), De Graafschap 1^e fase, Bloemenzoom, Kantoorvilla’s De West en de Poort van Dronten.

Per 1 januari 2016 is de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gewijzigd. De commissie BBV heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties aangescherpt. Aanleiding voor deze verscherping betreft de invoering van de Vennootschapsbelasting (VpB), het creëren van zuiverdere toerekening van kosten, het vergroten van transparantie, eenduidigheid, en vergelijkbaarheid. De commissie heeft na 2016 hiervoor een 4-tal notities geschreven: notitie Grondexploitaties 2016 en de notitie Faciliterend Grondbeleid 2016 en in maart 2018 een toelichting op de tussentijdse winstneming middel de POC- methode (percentage of completion) zoals beschreven in de notitie Grondexploitatie 2016. In juli 2019 is er alsnog een gewijzigde notitie (Grondbeleid in begroting en jaarstukken) verschenen met daarin o.a. opgenomen hoe de POC-winst alsmede de rente moet worden berekend.

Op 24 november 2016 heeft de raad een besluit genomen inzake de toepassing van de gewijzigde regelgeving BBV. De wijzigingen door het toepassen van de gewijzigde regelgeving zijn verwerkt in de grondexploitaties en in de administratie. N.a.v. de accountantscontrole 2016 is voor de Poort van Dronten 1^e fase een extra risicovoorziening, zijnde een vermindering van de opbrengsten na 10 jaar en aanpassing van de parameters, opgenomen als extra beheersmaatregel.  

De voorbereidingskosten zijn per 1 januari 2016 geactiveerd op de balans onder de post Immateriële activa (IMVA). De strategische gronden inclusief opstallen zijn opgenomen als Materiële vaste activa (MVA) op de balans.  

Per saldo is de boekwaarde van alle gronden in 2020 afgenomen met € 6,2 mln. (inclusief winstneming/afwikkeling van € 3,4 mln). In onderstaande tabel is dit weergegeven.

De complexen De Gilden Hoofdstructuur (030) en Ellerveld (509) zijn dit jaar afgewikkeld met in totaal een positief resultaat van € 1,8 mln. Via mutaties in de stand van de voorzieningen is er € 1,8 mln. toegevoegd aan het resultaat.  

POC

Gezien de aangescherpte regels inzake winstneming is vorig jaar op verzoek van de accountant en nadere toelichting van maart 2018 en juli 2019 door de commissie BBV een tussentijdse winst berekend met toepassing van de POC-methode van € 1,8 mln. Voor eerder genomen resultaten dient een correctie van € 0,3. mln. worden genomen. Hier dient een bedrag van € 0,05 mln. binnen de grondexploitatie De Scholenzone gecorrigeerd te worden van eerder genomen resultaat t.l.v. de reserve Hanzekwartier (reserve gevormd conform raadsbesluit B11.002029 d.d. 26-1-2012 vaststelling 123 Scholenzone HZ).

De POC-methode gaat uit van het procentuele gewogen gemiddelde van de gerealiseerde kosten en opbrengsten keer het geprognosticeerde resultaat op eindwaarde. Een deel van dit resultaat wordt bij bestemming gestort in de nieuwgevormde bestemmingsreserve “Niet afgesloten exploitaties”. Dit omdat er zich onzekerheden kunnen voordoen (zie ook notitiegrondexploitaties 2016 commissie BBV (paragraaf 5.3). In 2020 is ten bate van deze reserve een bedrag van € 1,6 mln. gebracht.

De geformuleerde nieuwe beleidsregels, zoals opgenomen in de nota grondbeleid “Grond als basis voor regie” met toepassing van de huidige BBV-voorschriften (inclusief aanvullende notities maart 2018 en juli 2019), zijn nog steeds van toepassing.   

Onderstaande tabel geeft de berekening van de POC-winst per complex weer alsmede de eerdergenoemde afwikkeling van de complexen.

Binnen het project De Havenkade-HZ (8.127) is de laatste verschuldigde betaling bij oplevering van de koopsom van € 0,04 mln. van het perceel Havenweg 7 verwerkt.

In 2020 was een aantal noemenswaardige bestekken in uitvoering.

De grondprijzen worden vastgesteld conform de systematiek en uitgangspunten genoemd in de door het college vastgestelde grondprijzennota. In 2016 en 2017 is onze gebruikte systematiek en gehanteerde uitgangspunten en de daaraan gekoppelde grondprijzen getoetst door 2 adviesbureaus. Een onderzoek voor de te hanteren sociale grondprijzen is in 2018 afgerond en verwerkt in de nieuwe nota voor 2019. Voor 2021 wordt, net als in 2020, de pilot van verlaagde grondprijzen voor de doelgroep 1-2 persoonshuishoudens, verlengd. Dit als uitkomst van de rapportage uit 2018 met als doel om woningbouw voor deze doelgroep te stimuleren.

De nota is voor 2021 geactualiseerd en op 8 december 2020 door het college vastgesteld (B.20.002576). Gemiddeld zijn de genoemde prijzen met 1,5% gestegen (verwachte inflatie 2021 uit Macro Economische verkenning 2021). Voor 2021 is de verwachting dat de VON-prijzen voor woningen met gemiddeld 6% (bron CBS) en de bouwkosten met 10% (bron Bouwkostenkompas) zullen stijgen. De grote stijging van de bouwkosten is mede te danken aan de verplichting te voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) per 1 januari 2021.

Binnen de categorie woningbouw en bijzondere bebouwing heeft in 2020 grondverkoop plaats gevonden in de plannen Het Palet (68 woningen), HZ-Havenkade 1^e fase (31 woningen) en De Graafschap 1^e fase (39 woningen). De oplevering van de woningen is in het algemeen 1-2 jaar later. In onderstaand tabel is e.e.a. weergegeven zoals gefaseerd opgenomen in de grondexploitatie.

In de categorie bedrijventerreinen is in 2020 voor 2,7 ha aan grondverkoop gefactureerd. Het betreft verkopen binnen de complexen Poort van Dronten 1^e fase, Business Zone Delta en Oldebroekerweg. De notariële levering heeft deels in 2020 plaatsgevonden. Begin 2021 volgt de rest.    

De verkopen (exclusief derden) van de afgelopen 10 jaar inzake bedrijventerreinen laten het volgende beeld zien:

Jaarlijks wordt per 1 januari van het jaar alle grondexploitaties op uniforme wijze in beeld gebracht en wordt inzage gegeven in het weerstandsvermogen van de grondexploitaties (zie 1.4.7.6).

Ontwikkelingen per complex boekjaar 2020

Hieronder wordt een toelichting gegeven op de activiteiten van het afgelopen boekjaar 2020.

Woningbouw

De Gilden – hoofdstructuur (complex 030)

Per 31-12-2020 afgewikkeld met een winstneming van € 0,7 mln.

De Gilden – 2e fase (complex 032)

In dit gebied zijn alle woningen opgeleverd en in 2020 zijn de laatste delen woonrijp gemaakt. In 2021 volgt nog een stukje terreinafwerking ter hoogte van de westelijke beëindiging van de wateras en het hier langlopende doorgaande wandel-/fietspad.

Het Palet (complex 034)

Alle gronden in het westelijk deel van Het Palet (links van de Gildemeesterdreef en bedoeld voor vernieuwende woningbouw) zijn verkocht en bijna al deze projecten zijn in 2020 bebouwd en opgeleverd. In het oostelijk deel van Het Palet is ook volop gebouwd in 2020 en dit wordt in 2021 voortgezet. Tevens zullen zowel in het westelijk Palet als in het oostelijk deel weer grote delen woonrijp worden gemaakt.

Havenkade (complex 127)

December 2017 is door de raad de grondexploitatie - en het bestemmingsplan Havenkade vastgesteld, Toen is ook ingestemd met het ontwikkelplan van Van Wijnen Projectontwikkeling Noord BV voor de bouw van ca. 145 woningen. In 2020 heeft Van Wijnen 31 middel dure huurwoningen gebouwd en opgeleverd aan de Peterhof. Deze straat is ook woonrijp gemaakt. Verder zijn in verkoop gebracht 8 rijwoningen aan de Lage Vaart, het appartementengebouw De Silo met 34 appartementen aan de Hanzekade, 14 2^1 kapwoningen en één vrijstaande woning aan de Bryggen. Voor de tweede fase van het complex de Havenkade (Nijverheidsweg tot de bestaande insteekhaven) is begin 2020 het gebouw en het perceel van het landbouwmechanisatiebedrijf aan de Nijverheidsweg overgedragen aan de gemeente. In de loop van het jaar is het tijdelijk in gebruik genomen als corona teststraat. Hierom is de sloop vooralsnog uitgesteld.
Er is gestart met de aankooponderhandelingen voor het perceel Nijverheidsweg 15.
Van Wijnen is in samenwerking met de gemeente inmiddels gestart met de planuitwerking voor de tweede fase (intentiefase).

De Graafschap 1e fase (complex 231)

In 2020 hebben de activiteiten zich gericht op de verdere planontwikkeling en woonrijp maken. Er zijn 39 woningen verkocht en deels opgeleverd in diverse prijsklassen.

Bedrijventerrein

Business-zone Delta 5e fase (complex 155)

In 2020 is er nog 1 complex actief van de oorspronkelijk 5 complexen. Er zijn nog 2 kavels beschikbaar, waarvan 1 perceel in 2021 zal worden geleverd voor de uitbreiding van de milieustraat. Binnen het complex 155 is een gedeelte van 2,7 ha beschikbaar voor de realisatie van kantoren. In de loop van 2021 zal mogelijk een andere visie op de kantoren worden voorgesteld waarbij deze worden bestemd als reguliere bedrijfskavels.    

Poort van Dronten 1e fase (complex 161)

De boekwaarde mutatie bestaat met name uit rente- en organisatiekosten. Per 31-12-2020 is de voorraad uitgeefbare grond circa 16,8 ha., waarvan circa 7,6 ha. nog niet bouwrijp is gemaakt. Er is 7.759 m² verkocht.

Poort van Dronten fase 2 (complex 162)

Binnen fase 2 van het bedrijventerrein Poort van Dronten vestigde in 2016 een bedrijf van de Staay Food Groep. Het betreft een hightech groente & fruit verwerkingsbedrijf. Hoewel het bedrijf de onderhavige grond niet van de gemeente heeft aangekocht, is het bedrijf van grote waarde voor de economische groei en werkgelegenheid van Dronten. Via een ruilconstructie i.r.t. aanleg van de openbare inrichting, is een perceel grond in fase2 verworven van circa 105.165 m2. Hiervan is 0,39 hectare uit te geven met het thema “agrofood”. Voornoemde grond is vanaf najaar in 2017 voor uitgifte beschikbaar. In 2016 is 6,7 hectare ingericht als openbare ruimte.

Oldebroekerweg (complex 285)

De 1^e fase is in 2000 in exploitatie genomen. In 2020 is er 7.617 m² grond verkocht. Per 31-12-20 is bedraagt de voorraad 1,4 ha.   
Met de ontwikkelende partij is een anterieure overeenkomst afgesloten voor de ontwikkeling van de 2^e fase bedrijventerrein De Toekomst (11,8 ha. uitgeefbare grond). Hiermee is het kostenverhaal verzekerd. In 2020 m2 resteert nog circa 5.0 ha als uitgeefbare grond. Op dit moment zijn de voorbereidingen getroffen voor de aanleg van de ontsluiting op de Oldebroekerweg en afwerking van de openbare ruimte met groen.  

Tarpan (complex 382)

Dit complex is in 2000 in exploitatie genomen. In 2020 is er 2.733 m² aan gronden verkocht. Per 31-12-2020 bedraagt de voorraad 4,7 ha.  

Bijzondere bebouwing

ECU (woon/werk) (complex 012)

In 2014 is het woon-zorgcomplex gerealiseerd. Heden wordt nog gekeken naar verdere ontwikkeling van het restant plangebied.   

Dronten west - centrumgebied (complex 015)

In 2020 is het lang wachten geweest op de behandeling van het beroep door de Raad van State dat was aangetekend tegen het bestemmingsplan Lidl+18 appartementen. Deze uitspraak is inmiddels geweest en de uitkomst is dat de beroepen als deels niet-ontvankelijk en ongegrond zijn verklaard waardoor het sein nu definitief op groen staat voor de realisatie van de Lidl. In 2020 zijn tevens stappen gezet om een beeld te vormen van het programma van het resterende deel van het centrum dat nog voor ontwikkeling in aanmerking komt (perceel nabij de rotonde).

De West kantoren (complex 115)

Het bestemmingsplan is in 2012 onherroepelijk geworden. De grond voor de ontwikkeling is in 2013 aan de ontwikkelaar geleverd. Deze eerste kantoorvilla is in december 2015 opgeleverd. Tot en met 2019 zijn er nu totaal 4 kantoorvilla’s gerealiseerd. Kosten zijn er gemaakt voor de aanleg van parkeerplaatsen. Voor de laatste kavel is er belangstelling. In 2021 is de verwachting dit complex af te wikkelen.  

Scholenzone Hanzekwartier (complex 123)

In 2012 is door de raad de grondexploitatie en het bestemmingsplan vastgesteld. In 2020 is het project De Hanzepoort met 59 koopappartementen op de hoek van De Noord met De Morinel opgeleverd.
Het project De Ferdinand aan de Morinel met 50 huurappartementen, waarvan 36 appartementen beneden de sociale huurprijsgrens is nog niet opgeleverd als gevolg van een faillissement van de aannemer. De ontwikkelaar heeft de bouw kunnen herstarten met een andere aannemer.
In 2020 is de selectieprocedure gestart voor de ontwikkeling van twee bouwvlakken aan De Morinel. Doelgroep voor deze woningbouw zijn 55-plussers.
Verder zijn de gesprekken vervolgd voor de realisatie van een praktijkschool met daarboven huurappartementen van OFW aan de oostzijde van het Koning Willem Alexander plein.

De Driehoek Biddinghuizen (complex 271)

De tot nu toe gemaakte kosten betreffen voornamelijk planontwikkelingskosten en rente.

Ellerveld – evenemententerrein (complex 509)

De gronden zijn oktober 2020 aan Stichting Net notarieel geleverd. Het complex is per 31-12-2020 afgewikkeld met een winstneming van € 1,1 mln.

Bloemenzoom (complex 371)

De ontwikkeling van de gronden ten behoeve van reguliere woningbouw verloopt goed. Eind 2017 is een partij gevonden voor de realisatie van het restant van de projectmatige bouw, rijwoningen en tweekappers. Partij heeft grotendeels 2018 gebruikt om een all-electric concept voor deze woningen te ontwerpen. In 2019 is de verkoop van deze woningen gestart. De rijwoningen zijn allen verkocht en gerealiseerd. Voor de tweekappers was geen animo. De grond hiervoor is teruggevorderd door de gemeente.
De 2^1 kap woningen zijn herverkaveld als 5 particuliere kavels. Hiervan zijn er in 2020 twee koopovereenkomsten getekend. Naast deze kavels zijn er per 31-12-2020 nog 8 particuliere woon-werk kavels beschikbaar. Voor de woon/werk locatie wordt een dubbele bestemming gehanteerd, zowel wonen als woon-werk.
Er is een bewonerswerkgroep Bloemenzoom opgericht. Met deze werkgroep is o.a. de inrichting van de ontsluitingsweg, het natuurlijk spelen project in de wijk en de opgestarte promotie afgestemd.
Met de voorbereiding voor de ontsluiting met de Biddingweg is gestart.

Doordat alle exploitaties in eenzelfde uniform rekenschema zijn opgenomen kan eenvoudig een verschillenanalyse met de gegevens van 2020 worden gemaakt. Door de grondexploitaties te actualiseren geeft de meerjarenprognose het perspectief dat als aanvulling op de jaarrekening een instrument is, waarmee jaarlijks de grondexploitaties nauwlettend kunnen worden geanalyseerd en aangestuurd.

Zoals eerdergenoemd in het onderdeel jaarverslag is de totale boekwaarde in 2020 afgenomen met € 6,2 mln. van € 26,7 mln. tot € 20,5 mln. Dit komt mede door toepassing van POC-methode voor de tussentijdse winstneming, afwikkeling complexen en toename van de grondverkopen.  

Overzicht verschillenanalyse complexen Perspectiefnota 2021 met 2020

In onderstaande tabel is een verdeling gemaakt naar de functies van woningbouw, bedrijventerreinen en bijzondere bebouwing. Verder is per functie een overzicht gegeven van de exploitatieresultaten van de afzonderlijke complexen. Per complex wordt aangegeven wat de boekwaarde, de nog te realiseren kosten en opbrengsten, eindwaarde en startwaarde (01-01-2020) zijn. Behalve de boekwaarde betreft het hier geprognosticeerde waarden. Daarnaast wordt per complex aangegeven wat het verschil is tussen dit jaar (01-01-2021) en vorig jaar (01-01-2020 geïndexeerd met 2% zijnde discontofactor).