Perspectief grondexploitatie
Met het Perspectief (meerjarenprognose) 2021 wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het grondbeleid en de doelstelling van de grondexploitaties.
Hiervoor is naast het verwachte resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, bepaald welke risico’s op deze complexen worden gelopen.
Aan de hand van de stand van de algemene reserve, voorzieningen, claims en de exploitatieresultaten van de gronden in exploitatie wordt de vermogenspositie (aanwezig weerstandsvermogen) bepaald. Het aanwezige en toekomstige vermogen wordt afgezet tegen het gewenste weerstandsvermogen om zodoende te kunnen bepalen hoe de grondexploitatie ervoor staat.
Weerstandsvermogen
De stand van de reserves, voorzieningen en claims gecorrigeerd met de exploitatieresultaten en de exploitatierisico’s geeft het toekomstig weerstandsvermogen van de grondexploitaties weer.
Vorig jaar was de stand van het toekomstig weerstandsvermogen € 13,0 mln. Het huidig toekomstig weerstandsvermogen van € 14,6 mln. ligt boven het gewenste niveau van € 5,5 mln. (vorig jaar € 5,8 mln.).
Het gewenste weerstandsvermogen is per ultimo 2020 becijferd op € 5,4 mln. In hoofdstuk 6.2 is toegelicht dat deze is opgebouwd uit 3 jaar rentelasten over de laatst bekende boekwaarde en een component herontwikkelingskosten zijnde 75% van de personeelslasten voor een periode van 3 jaar.
Jaarrekening 2020 / Perspectiefnota 1-1-2021 | |||
|---|---|---|---|
Verwacht resultaat grondexploitaties (zie 3.3.2) | |||
woningbouw | 1.671.130 | ||
bedrijventerreinen | -910.122 | ||
bijzondere bebouwing | -5.041.779 | ||
Resultaat exploitaties | A | -4.280.771 | -4.280.771 |
Risico's | |||
algeheel exploitatierisico's bij 0,5% minder opbrengstenstijging | 700.000 | ||
afzetrisico stagnatie woningbouw (3 jaar - 10%) | 0 | ||
risico geen opbrengstenstijging woningbouw 10 jaar | 1.000.000 | ||
risico algehele korting van 5% op woningbouw | 1.200.000 | ||
beheersmaatregel risico 20% van de opbrengsten > 10 jaar | 500.000 | ||
3.400.000 | |||
projectgebonden risico's | 0 | ||
Subtotaal | B | 3.400.000 | 3.400.000 |
Totaalstand exploitaties | -880.771 | ||
Reserves, voorzieningen en claims | |||
algemene reserve grex 1-1-2020 (inclusief rente 2020) | 0 | ||
resultaat grondexploitatie 2020 (na toepassing POC-methode) | -5.150.818 | ||
correctie reserve Niet afgesloten exploitaties (POC) | -223.905 | ||
correctie reserve Hanzekwartier | -52.390 | ||
resultaat voor dotatie | -5.427.113 | ||
dotatie reserve Niet afgesloten exploitaties POC | 1.799.529 | ||
dotatie resultaat algemene reserve AD* | 3.627.584 | ||
Stand algemene reserve per 31-12-2020 | 0 | ||
bestemmingreserves | -6.978.398 | ||
voorzieningen bouwgrondexploitatie | -2.753.959 | ||
risicovoorziening Poort van Dronten 1e fase > 10 jaar | -4.202.556 | ||
Aanwezige vermogen per 31-12-2018 | -13.934.912 | ||
claims op algemene reserve | 0 | ||
claims op bestemmingsreserve | 258.483 | ||
Subtotaal | C | -13.676.429 | -13.676.429 |
Toekomstig weerstandsvermogen | A+B+C | -14.557.200 | |
Gewenst weerstandsvermogen | -5.491.000 | ||
Saldo (voor resultaatbestemming) | -9.066.200 | ||
* onder voorbehoud raadsbesluit |
Resultaat
De gezamenlijke grondexploitaties geven een gecalculeerd positief resultaat te zien van ca. € 4,3 mln. Dit is een vermindering van € 1,5 mln. ten opzichte van het opgerente (disconteringsvoet 2%) resultaat van 2020 naar startwaarde 1-1-2021.
Complex (- = voordeel en + = nadeel) | Boekwaarde 31-12-2020 | Nog te realiseren | Resultaat op Startwaarde (2021) | Status | |
|---|---|---|---|---|---|
Kosten | Opbrengsten | ||||
030 De Gilden hoofdstructuur | 0 | 0 | 0 | 0 | 2020 |
031 De Gilden 1e fase | -79.757 | 79.999 | 0 | -420 | 2021 |
032 De Gilden 2e fase | -223.218 | 225.000 | 0 | -64 | 2021 |
034 De Gilden - Het Palet | -6.055.726 | 9.608.478 | 4.710.336 | -1.148.603 | 2023 |
127 HZ-Havenkade | 1.932.849 | 3.307.390 | 4.281.809 | -1.183.664 | 2027 |
Risico’s
Om de risico’s die het exploiteren van gronden met zich meebrengen te kunnen opvangen, dient bij de huidige stand van de grondexploitaties een buffer aanwezig te zijn van € 3,4 mln., bestaande uit € 3,4 mln. algehele exploitatierisico’s en € 0,0 mln. projectgebonden risico’s.
Voorzieningen en reserves
Ten behoeve van de grondexploitaties welke een tekort vertonen, dient een voorziening getroffen te worden. Op basis van deze Perspectiefnota worden de te treffen voorzieningen per 1-1-2021 verlaagd met € 1,6 mln. tot € 7,0 mln. Hierin is € 4,2 mln. opgenomen als verliesvoorziening als beheersmaatregel voor de uitgifte fasering van langer dan 10 jaar voor de Poort van Dronten 1 e fase.
De stand van de reserves per 31-12-2020 is € 7,0 mln.
Voorzieningen GREX | Stand 01-01-2020 | Benodigd 31-12-2020 | Discontovoet 2,00% | Mutaties 2020 | Stand per 31-12-2020 | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
Voorziening Havenkade-HZ 127 | -678.196 | -1.030.451 | -13.564 | 338.691 | -1.030.451 | |
(Risico)voorziening 10 jaar De Poort van Dronten 1e fase | -5.971.728 | -4.202.556 | -119.435 | -1.888.607 | -4.202.556 | |
Voorziening De Graafschap 1e fase | -1.931.843 | -1.723.508 | -38.637 | -246.972 | -1.723.508 | |
Totaal | -8.581.767 | -6.956.515 | -171.635 | -1.796.888 | -6.956.515 | -6.956.515 |
Bestemmingsreserves GREX | Stand 01-01-2020 | Benodigd 31-12-2020 | Rente 0% | Mutaties 2020 | Stand per 31-12-2020 | Totaal |
Bestemmingsreserve MFG Swifterbant/Biddinghuizen | -258.483 | 0 | -258.483 | |||
Bestemmingsreserve Niet afgesloten exploitaties (POC) | -1.901.457 | 0 | -1.901.457 | |||
Bestemmingsreserve Ontwikkeling Hanzekwartier | -1.665.024 | 0 | -1.665.024 | |||
Bestemmingsreserve Financiële buffer GREX het Palet | -1.630.200 | 0 | -1.630.200 | |||
Totaal | -5.455.164 | 0 | 0 | 0 | -5.455.164 | -5.455.164 |